El 28 de mayo de 2023, se ha publicado el Decreto Legislativo 1568, Régimen de la Propiedad Horizontal, el cual regulará el régimen legal de los derechos de propiedad existente en edificios residenciales, edificios corporativos, condominios de playa, quintas, galerías y centros comerciales, entre otros inmuebles.
Dentro de las principales cambios y novedades que contiene este nuevo régimen de Propiedad Horizontal, que sustituirá al Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común establecida en la Ley 27157 (Título III), podemos encontrar los siguientes:
JUNTA DE PROPIETARIOS COMO “SUJETO DE DERECHO”
A diferencia de su antecesora, la nueva norma señala que la naturaleza de la Junta de Propietarios es la de ser un Sujeto de Derecho cuya finalidad es la administración, mantenimiento y mejoramiento de la edificación para conservar los bienes comunes.
REGISTRO DE DEUDORES DE CUOTAS DE MANTENIMIENTO
Se crea el Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento, el cual estará a cargo del Ministerio de Vivienda y Construcción, para efecto que se registre la deuda en los reportes de las Centrales de Riesgos.
REGISTRO DE ADMINISTRADORES DE EDIFICACIONES
Las empresas que brindan el servicio de administración de edificios o condominios, deberán estar registrados en el Registro de Administradores de Edificaciones a cargo del Ministerio de Vivienda y Construcción.
En otros países existe este tipo de registro administrativo, por el cual los proveedores que desean brindar este servicio deben inscribirse acreditando no tener antecedentes penales y contar con una capacitación mínima. Sin embargo, los detalles de los requisitos serán establecidos en el reglamento de la norma.
ANOTACIÓN DE LA DEUDA EN LA PARTIDA REGISTRAL
Un cambio importante es la posibilidad que la Junta de Propietarios, ante la falta de pago de las cuotas de mantenimiento, acuerde la anotación como una carga en la partida registral del inmueble correspondiente al propietario deudor de las cuotas de mantenimiento.
RÉGIMEN SANCIONADOR APLICADO POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Se recoge una práctica común por la cual la Junta de Propietarios puede establecer en el Manual de Convivencia, un régimen sancionador para los propietarios o poseedores de las unidades inmobiliarias que conforman la edificación y que incurran en la comisión de las infracciones tipificadas en el citado manual.
INSCRIPCIÓN DE LA COMPRAVENTA EN PLANOS
Se reconoce la posibilidad de inscribir en Registros Públicos, la compraventa en planos de un bien inmueble futuro, desde que puede anotarse de forma preventiva en las partidas registrales pre-independizadas los contratos de transferencias de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva efectuados por el promotor inmobiliario.
DERECHO DE SOBREELEVACIÓN
Se reconoce el Derecho de Sobreelevación como es el derecho a sobreedificar o subedificar uno o más pisos por encima o por debajo de las construcciones ya existentes de un predio edificado total o parcialmente, correspondiendo la titularidad de lo edificado al titular del referido derecho.
Por su parte, la ejecución de obras sobre las áreas en las que recae el Derecho de Sobreelevación, antes de obtener la licencia de edificación para ejecutar dichas obras, requiere de la aprobación previa de la Junta de Propietarios.
MANUAL DE CONVIVENCIA
Se señala que la Junta de Propietarios aprueba un Manual de Convivencia, para los propietarios y residentes respecto a sus unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, bienes y servicios comunes.
Asimismo, aprueba otros manuales de uso y protocolos necesarios para la administración de la edificación. Los manuales y protocolos no son inscribibles en Registros Públicos.
PRESIDENCIA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
La elección del presidente de la Junta de Propietarios, se registra en la partida matriz del Registro de Predios, estableciendo que debe continuar en funciones hasta que se inscriba el nuevo presidente, salvo que deje de ser propietario en la edificación.
VIGENCIA
La norma bajo comentario entra en vigencia a los 180 días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento por parte del Ministerio de Vivienda y Construcción.
ALDEA & GIRIBALDI ABOGADOS
Email: contacto@aldeaygiribaldi.com | Teléfono: 51 (1) 499-8943
